Ипотечный андеррайтинг доверяй, но проверяй

Одной из причин ипотечного кризиса в США стало то, что банки максимально упростили процедуру проверки благонадежности клиента – это и привело к большому количеству невыплаченных кредитов. Стараясь учиться на чужих, а не на своих, ошибках, российские банкиры сегодня вновь ужесточают андеррайтинг, то есть проверку платежеспособности, тогда как совсем недавно и у нас наметилась тенденция к упрощению. Впрочем, в России получить ипотечный кредит было нелегким делом и тогда, и сейчас, когда мир напуган ипотечным кризисом…

Сегодня многие банки в красочных рекламных проспектах обещают, что мол для получения у них кредита не нужно практически ничего – только паспорт и справка о доходах в свободной форме. На самом деле безусловно это не так – для начала клиент приносит большое количество самых разных документов, включая свидетельство о браке (если он заключен), согласие супруга (супруги), справку о доходах (предпочтительно по форме 2-НДФЛ) и часто выписку с банковского счета, трудовую книжку, свидетельства о собственности на какую-либо недвижимость, буде таковая имеется в наличии, документы, подтверждающие его положительную кредитную историю, диплом о высшем образовании… Предоставление указанных банком бумаг – это лишь первая часть андеррайтинга, так называемая «предварительная квалификация» человека как потенциального заемщика, которая показывает, может ли в принципе он претендовать на получение кредита.

Затем начинается самое важное – внутренняя проверка клиента банком. Запрашиваются его данные в бюро кредитных историй – не было ли случаев невыплат, применения штрафных санкций, или клиент наоборот в должный срок выплатил уже несколько займов? Потом речь заходит о том, насколько стабилен доход клиента, велик ли для него риск потери работы и соответственно источника денег, из которых будет оплачиваться кредит. Здесь важно все – и образование, и общий стаж работы, и нынешняя должность и квалификация, и то, насколько востребованы подобные специалисты на рынке труда. Банку требуется убедиться – если клиент и будет случайно уволен, он легко и быстро найдет аналогичную позицию с не меньшей зарплатой. Если ежемесячный доход удовлетворяет первичным требованиям к величине доходности, но при этом существенно превышает средний рыночный уровень – для банка это повод задуматься, так как переоцененный специалист вряд ли при форс-мажорных обстоятельствах найдет подобное же место. Одновременно проверяется, какие суммы из зарплаты руководство заемщика отчисляет в пенсионный и страховой фонды – это помогает точно увидеть, насколько соответствуют заявленные в справке 2-НДФЛ доходы реальной зарплате. Нередко уполномоченный сотрудник банка в процессе проверки лично звонит по месту работы заемщика и разговаривает с главным бухгалтером или финансовым директором.

Если заемщик – бизнесмен, то банк проводит андеррайтинг состояния его фирмы или предприятия, для чего обычно высылает своего представителя. Проверяются документы на офис или производственное помещение: хорошо, когда недвижимость в собственности или долгосрочной аренде, плохо, если договор аренды заключен на 11 месяцев и еще ни разу не продлевался. Оценивается успешность бизнеса – сколько у него клиентов (заказов), востребован ли он на рынке, насколько квалифицированы специалисты? Состояние офиса учитывается вплоть до мелочей, вроде внешнего вида работников, наличия необходимой техники, ремонта в помещении. При этом ставки по кредиту иногда для состоятельных людей выше, чем для «обычных», потому что некоторые банки считают наличие собственного бизнеса фактором повышенного риска, особенно если доходы проходят по «серой» или «черной» схеме.

Еще один немаловажный момент – проверка по «линии безопасности». Например, учитывается, были ли у клиента какие-либо трения с законом – от крупных преступлений до мелкого хулиганства и административных правонарушений, которые сам заемщик может и забыть. Для банка же например неоднократное вождение автомобиля в пьяном виде и привлечение за это к ответственности может послужить причиной отказа. Безусловно, крайне нежелателен и клиент, состоящий на учете в ПНД.