Бизнес план агентства недвижимости. Как открыть агентство недвижимости.

Ниже я привожу мнение разных специалистов относительно того, как нужно открыть агентство недвижимости и какие трудности могут возникнуть на пути становления вашей риэлторской фирмы. Мнения эти откровенно говоря полярны: один говорит, что открыть агентство недвижимости легко и что для этого нужно всего 10000 $, другой, что это довольно сложно и что для открытия риэлторской конторы нужна хорошая подготовка.... Судить кто прав вам читателям, а я со своей стороны предлагаю вашему вниманию типовой бизнес план агентства недвижимости бесплатно bizness-plan-agentstva-nedvizhimosti-besplatno.docx [65,31 Kb] (cкачиваний: 35)

Мнение 1.

Как открыть агентство недвижимости

Бизнес не стоит на месте, постоянно открываются новые компании, старые компании растут или уходят с рынка и всем этим компаниям нужны офисы, магазины, склады и другие помещения коммерческой недвижимости, необходимые для осуществления бизнеса. В зависимости от наличия свободных средств и региона компании покупают или арендуют необходимую им площадь. В Москве с её заоблачными ценами на недвижимость большинство фирм снимает в аренду необходимую им коммерческую недвижимость. Искать подходящий вариант можно самостоятельно, но большинство компаний, экономя своё время, обращаются за помощью к агентствам недвижимости. Об открытии агентства недвижимости пойдет речь в этой статье. Составление и передача бухгалтерской отчетности в контролирующие органы РФ.

Начнем по порядку, для начала нужно определиться, где брать информацию о сдаваемых по городу объектах. Источников получения информации несколько, основной это покупка базы данных в специализированных компаниях, которые занимаются сбором и обработкой этой информации. Находите такую компанию, обычно для новых клиентов они дают демонстрационную версию бесплатно, если нет, то покупаете базу данных и смотрите, в каком виде она представлена и насколько соответствует действительности. Обзваниваете объекты базы данных, если данные по объектам достоверны на 80-90% , то смело можно заключать с компанией договор на поставку информационной базы. Другие варианты поиска сдающихся объектов, это самостоятельно обзванивать газеты и журналы объявлений, поиск в Интернет, поиск по городу вывешенных объявлений об аренде, в процессе работы появится еще один источник - звонки в агентство напрямую от арендодателей.

Для работы агентства недвижимости регистрируем юридическое лицо. Больше для этого подходит правовая форма ООО. Для ведения бухгалтерского учета лучше обратиться в фирму, которая занимается предоставлением таких услуг, так как операций будет не так много, бухгалтерское обслуживание будет стоить от 6000руб. в месяц. Для организации агентства потребуется снять в аренду или приобрести офис. Основное требование для офиса, нахождение желательно в центре города, чтобы сотрудники смогли наиболее удобно и быстро добраться до любой точки города. Также немаловажно, чтобы в офисе были в наличии или возможность подключения нескольких телефонных линий, так как до 50% всей работы будет происходить по телефону. Очень желательно наличие в офисе комнаты для переговоров с клиентами и заключения договоров.

Ни один современный офис сейчас не обходится без компьютеров и другой техники необходимой в работе. Сколько приобретать компьютеров зависит от количества планируемых сотрудников. Причем не обязательно каждому сотруднику иметь свой компьютер, так как работа риелтора предполагает постоянные выезды, для показа клиентам помещений. На первое время в целях экономии можно обойтись и одним компьютером на двух риелторов. В агентстве недвижимости необходимо по одной телефонной линии на риелтора и 2 линии на прием входящих звонков, в основном все заявки поступают по телефону и переговоры с собственником помещений и клиентами тоже ведутся по телефонам, телефон и компьютер основное орудие производства в этом бизнесе. Для оптимальной организации бизнеса, если в съемном помещении нет централизованной АТС, следует приобрести свою небольшую АТС. Для синхронизации, ускорения работы и точности информации, необходимо связать все имеющиеся компьютеры в сеть и работать с единой базой данных.База данных может быть реализована, например в 1С или заказывается самописная база, которая поможет в работе. Сама база данных находится на сервере.

Для оснащения агентства недвижимости требуется следующая техника:

— Компьютеры, связанные в сеть

— Сервер, на котором находится база данных

— АТС и телефонные аппараты каждому сотруднику

— Принтер, факс, копир

Главной составляющей частью агентства недвижимости являются сотрудники, вся ценность компании тоже сотрудники, а не техника и мебель. Так как работа риэлтора происходит напрямую с людьми, то важно очень много мелочей, чтобы сделка состоялась. К каждому клиенту нужен индивидуальный подход. Довольно сложно найти подходящего сотрудника на должность риэлтора. Лучше всего «выращивать» сотрудников внутри компании, принимать на работу сотрудников без опыта. Важно чтобы сотрудники, которые общаются с клиентами, были приятными, умели хорошо общаться и вести переговоры, в то же время самое важное порядочность сотрудника, так как в процессе работы не раз возникнут возможности обмануть своего работодателя. Не стоит открывать свое агентство, если у Вас нет опыта работы в данной сфере. Если вы хотите открыть свое агентство, советую самим поработать не менее полугода в подобной компании, а еще лучше, не в одной, а в нескольких, и узнать, как и что функционирует изнутри, а потом уж открывать свое агентство.

Схема работы агентства недвижимости:

— Компания обращается в агентство с запросом на помещение

— Заключается договор между агентством и компанией заинтересованной в аренде помещения

— Сотрудник агентства находит подходящие варианты

— Сотрудник показывает помещения потенциальному арендатору

— Если помещение понравилось, проводятся переговоры

— Сотрудник агентства проверяет документы арендодателя, помогает заключить договор арендатору, обращая внимание клиента на «подводные камни» в договоре аренды

— После заключения договора арендатор оплачивает агентству комиссионные

Плюсы агентства недвижимости

— Бизнес не требует больших капиталовложений

— Не смотря на насыщенность рынка агентств недвижимости - вполне реально найти свою нишу, главное расставить правильно приоритеты

— Отсутствует фактор сезонности

Минусы агентства недвижимости

— Отсутствие стабильности в заключении сделок

— Большая зависимость от сотрудников

— Есть вероятность получения денег риэлтором в обход компании

— Существует опасность неплатежей

Мнение 2.

Спрос на услуги агентства недвижимости стабилен, и продолжает неуклонно расти. Самостоятельно подобрать оптимальный вариант жилья, дачи, гаража или коммерческой недвижимости и грамотно оформить множество необходимых документов удаётся очень немногим. И доказывать, что инвестиции в недвижимость – это оптимальный способ сохранить и преумножить свой капитал, давно уже никому не нужно, все это прекрасно осознали, кроме того, приобретение жилья является насущной проблемой любого человека.

Огромный спрос на услуги риэлтеров, незначительный стартовый капитал, требующийся для открытия агентства недвижимости, привели к тому, что в большинстве городов таких агентств существует огромное количество. Но не все они могут похвастать большими прибылями и долгим сроком существования при наличии такой серьёзной конкуренции.

Если Ваша цель – создание риэлторской фирмы (англ. real estate – недвижимость), приносящей хороший доход и имеющей долгосрочные перспективы развития, то Вам, прежде всего, необходимо разработать стратегию своего дела и составить грамотный, последовательный бизнес-план агентства недвижимости,который станет надёжной основой стабильного и рентабельного бизнеса.

Бизнес-план агентства недвижимости. Организационные вопросы.

Целью создания риэлторской компании является покупка-продажа, аренда, обмен недвижимости различного назначения и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Агентство может быть узкоспециализированным (например, аренда коммерческой недвижимости), либо предлагать комплекс услуг.

Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности. Согласно Закону "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность риэлторских организаций лицензированию не подлежит. Но Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности, которые были зарегистрированы в Госстандарте РФ, поэтому агентству недвижимости необходимо сертифицировать брокерские услуги.

Маркетинг и сбыт. Репутация и надёжность риэлторской компании (а, значит, и количество совершаемых сделок) во многом зависят от той информации, которую ваши агенты смогут получить, поэтому в этом бизнесе большую роль играют личные связи и возможности. Риэлторские компании преимущественно дают рекламу в местных газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Во многих городах существуют Интернет-сайты о недвижимости в данном городе (области, республике), где можно также размещать информацию о своих услугах; крупные агентства создают собственные сайты. Обязательно потребуется наружная реклама, можно воспользоваться адресной рассылкой.

Помещение. Мнения участников рынка недвижимости расходятся по этому поводу. Некоторые считают, что для успешного бизнеса необходимо помещение только в центральной части города, другие отдают предпочтение спальным районам. Большая часть риэлторских фирм арендует помещение в офисных и торгово-офисных центрах. Помещение может быть площадью от 20 кв.м., желательно выделить отдельную комнату для общения с клиентами и офис руководителя.

Персонал. На начальном этапе открытия агентства вам потребуется штат, численностью от 5 человек. В среднем, в агентстве недвижимости штат составляет 8-12 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности для руководителя и, хотя бы, части персонала – обязателен.

Оборудование. Для агентства недвижимости потребуется приобрести компьютеры, принтер, факс, ксерокс, кассовый аппарат, сейф. Желательно иметь несколько телефонных номеров или многоканальный телефон.

Бизнес-план агентства недвижимости. Финансовая часть.

Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.

Оборудование – от 60-80 тыс. руб.

Программное обеспечение (1С и т.п.)~ 30 тыс. руб.

Реклама – от 4-15 тыс. руб. в месяц.

Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от комиссии за сделку. Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.

Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.

Доходы. Средняя цена за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб.

Рентабельность во многом зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%.

Окупаемость – от 3-6 месяцев.

Мнение 3.

Как создать агентство недвижимости.

Создать агентство недвижимости несложно, лицензирование этой деятельности не требуется, первоначальные вложения минимальны. Главное опыт и связи. Но выжить на риэлторском рынке могут далеко не все новички.

Где открыть?

Что касается географического месторасположения офиса агентства, то однозначного мнения участников рынка здесь нет. Одни советую открывать агентство в центре города, другие – в спальных районах. Основное требование – первый этаж и отдельный вход. Неплохими вариантами считаются — комнаты в офисных зданиях, помещения в торговых центрах, домах быта, дворцах культуры.

Цена аренды на офисные помещения колеблется от $20 до $45 за кв. м. Размер офиса зависит зависит от штата компании. Для четырех-пяти человек достаточно 15- 20 кв. м . Опытные предприниматели советую предусмотреть в офисе комнату переговоров с клиентами. Это позволит избежать недоразумений с конфидециальной информацией.

Персонал.

Открывать агентство недвижимости бесполезно, не имея опыта работы на рынке. В сфере недвижимости очень важны связи. Руководителю обязательно нужен опыт работы (три-пять лет). Зачастую бывшие сотрудники, получив определенные знания и опыт, открываю собственные конторы.

Средний штат агентства недвижимости — 10-15 человек. Но на начальном этапе, это может быть пять человек. Как правило сотрудники набираются по объявлению в газете из новичков. Опытные профессионалы идут в другое агентство только при определенной выгоде для себя.

Бухгалтера и юриста на первых порах держать в штате не обязательно. Их услуги можно вынести на аутсорсинг. В штат можно взять секретаря/диспетчера (зарплата от 6 тыс. руб.) и уборщицу за 1,5 тыс. руб. В крупных компаниях есть и менеджеры по рекламе и персоналу , кассиры и др.

Чтобы вырастить агента, потребуется около года. Курсы подготовки есть при региональной ассоциации риелторов, но на курсах дают лишь 15% необходимых агенту знаний. Всем тонкостям : как общаться с клиентом, как убеждать, как не отдать конкурентам новичок обучается на месте. Обучение происходит по схеме – 3 недели теории, а затем практика под надзором опытного сотрудника.

По статистике риелторов, агентами становятся не более 20% новобранцев, прошедших обучение в организации.

В основном, агенты работают по сдельной системе оплаты, получая за сделку вознаграждение- определенный процент. Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30-50%, мелкие отдают агенту 50-70% от выручки по сделке.

Идеальным считается сотрудник, который может заключать примерно две сделки по покупке-продаже квартир в месяц. Но такие кадры на вес золота. Выгодными риелторы считают специалистов, зарабатывающих для агентства в среднем от $1 тыс. в месяц.

Оборудование.

Начинающей риэлторской фирме как минимум нужны столы, стулья и телефон, причем стационарный. Который будет указан в рекламе. Если в компании работает больше пяти человек, потребуется два номера. Для агентства в 10-15 человек идеально иметь отдельную линию для приема звонков, которую не будут занимать агенты при переговорах и обзвоне. Для оптимальной организации бизнеса, если в съемном помещении нет централизованной АТС, следует приобрести свою небольшую АТС.

Обязательно наличие компьютера (количество зависит от числа сотрудников), принтера, ксерокса, факса. Для синхронизации, ускорения работы и точности информации, необходимо связать все имеющиеся компьютеры в сеть и работать с единой базой данных.

Реклама.

Основные рекламные издания, в которых размещают информацию о себе и своих лотах риелторы – это газеты бесплатных объявлений и специализированные издания. На начальном этапе агентству, у которого есть не более десяти объектов, на рекламу достаточно $100 на строчные объявления об имеющихся лотах в специализированных изданиях.

Эксперты советуют начинающим агентствам «обрабатывать территорию» вокруг себя: сделать заметную вывеску, расклеить объявления, разослать рекламные буклеты по почтовым ящикам близлежащих домов. По мнению опытных риэлтеров, наибольшую отдачу дает адресная рассылка и объявления на подъездах и остановочных комплексах. Минимальный бюджет на рекламу для некрупной фирмы составляет от 5-10 тыс. руб. до $1 тыс в месяц

Окупаемость

Срок окупаемости и рентабельность бизнеса зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Некоторые участники рынка называют уровень рентабельности в этом бизнесе до 80%. Но эксперты считают эту цифру несколько завышенной, и опускают ее до 25%. Но опытные риэлторы убеждены - если вы при штате десять человек получаете валовой доход меньше $15 тыс., заниматься этим бизнесом не стоит.

Плюсы и минусы риэлторского бизнеса

Плюсы агентства недвижимости:

— Бизнес не требует больших капиталовложений

— Не смотря на насыщенность рынка агентств недвижимости — вполне реально найти свою нишу, главное расставить правильно приоритеты

— Отсутствует фактор сезонности

Минусы агентства недвижимости:

— Отсутствие стабильности в заключении сделок

— Большая зависимость от сотрудников

— Есть вероятность получения денег риэлтором в обход компании

— Существует опасность неплатежей

Свое агентство недвижимости: Цена входного билета

Расчет для риелторской компании, в которой работает четыре агента. Каждый из них заключает по одной сделке покупки-продажи квартиры в месяц со средней комиссией $1,5 тыс.

Расходы на открытие:

Регистрация – 148 долл.

Аттестат брокера – 276 долл.

Аттестация агентов – 425 долл.

Оборудование - 1293 долл.

Вступление в УПН – 2963 долл.

Итого: 5105 долл.

Доход – 6000 долл.

Расходы постоянные:

Аренда- 440 долл.

Коммунальные платежи- 126 долл.

Страхование ответственности- 15 долл.

Реклама- 150 долл.

Бухгалтер -111 долл.

Представительские расходы – 150 дол.

Членские взносы в УПН – 41 долл.

Переменные расходы:

Комиссионные агентам- 3000 долл.

Итого расходы: 4033 долл.

Прибыль до уплаты налогов -1967 дол.

Рентабельность- 49%

Порог вхождения – 9097 долл.

Окупаемость – 2, 6 мес.