Эксперты бьют тревогу

Эксперты бьют тревогу: ситуация на земельном рынке Московской области в нынешних условиях похожа на движение останавливающегося маховика. «Маховик достиг максимальной скорости вращения к концу 2007 года, и с того момента двигался уже по инерции: сначала с той же скоростью, затем стал замедляться. Сейчас он практически остановился»…

Так оценивает ситуацию на рынке исполнительный директор компании «Белый мак» Антон Белобжеский. Однако, по его словам, хорошо хотя бы то, что механизм уже налажен, его просто обесточили. Так что, когда «включат ток, все закрутится довольно быстро…».

В последнее время мнения экспертов земельного рынка поражают своим разнообразием всякое воображение. По мнению некоторых из них, за последние 9 месяцев текущего года на рынке земли в Московской области наблюдался достаточно активный рост цен, однако, по сравнению с прошлым годом – темпы этого роста отличались медлительностью. Поэтому многие эксперты согласны с тем, что период бурного роста цен на земельные участки закончился. Так что в ближайшие несколько лет 100%-ного скачка цен не будет.

Экспертные данные

По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в среднем, за 3 квартала 2008 г. рост цен на готовые земельные участки до 1 га составил 23%. Стоимость земельных участков большего размера – до 20 га за тот же период выросла на 17%. Цены на земельные участки еще большей площади – свыше 50 га росли минимальными темпами: 3-4% за 3 квартала.

Для сравнения, в 2007 г. рост цен также за первые 3 квартала составил: на земельные участки до 1 га – 28%, до 20 га – 15%, на большие земельные участки – 9%.

«То есть, в целом, динамика похожа, за исключением больших массивов, которые в 2007 году пользовались большим спросом», – отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Компания «Велес Капитал Девелопмент» приводит свои данные: уровень цен на земельные массивы сельскохозяйственного назначения в пределах 30 км от МКАД остался диапазоне $5 000-7 000 – на севере (Дмитровское и Ленинградское направление); $8 000-11 000 – на западе (Новорижское и Волоколамское шоссе) и $12 000-15 000 – на юго-западе (Киевское шоссе и прилегающие территории).

По данным «МДК-групп», со второй половины 2007 г. на рынке земель темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, т.е. около 18%-20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению, а именно: Новорижское, Киевское, Ярославское, по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Также существенно удорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе «ДОН».

По мнению экспертов, до момента проявления кризиса ликвидности многие землевладельцы завышали свои цены на 20-30% по отношению к рыночной. Теперь ситуация начала выравниваться.

Земли под ИЖС

По мнению Антона Щетвина, руководителя проектов компании «Велес Капитал Девелопмент», на рынке дачной земли отмечен скачкообразный рост стоимости. На расстоянии 50-80 км на недооцененных направлениях (Дмитровское, Минское, Волоколамское шоссе) в отдельных случаях рост составил около 45-50% за 9 последних месяцев. Так что стоимость этой земли приблизилась к стоимости аналогичных участков на более раскрученных направлениях.

Однако другие участники земельного рынка отмечают, что не все земельные участки росли такими темпами, так как в области очень много неликвидных территорий.

Если рассматривать изменения цен на земельные участки под ИЖС, то здесь ситуация иная. По данным компании «Усадьба», цены на землю на первичном рынке в организованных коттеджных поселках выглядят следующим образом:

• Новорижское шоссе (18 – 110 км) – $10 000 – $12 6400 за сотку;

• Киевское шоссе (23 – 100 км) – $2100 – $28 000 за сотку;

• Рублево-Успенское шоссе (11 – 23 км) – $30 150 – $140 000 за сотку;

В 2008 г., по данным компании, рост цен замедлился, а за последние 2 месяца на фоне кризисных явлений наблюдается всеобщая корректировка цен на 10-15%.

«Горячие точки»

Все эксперты едины во мнении, что наиболее перегретым направлением сейчас является Новорижское, ведь именно здесь ведется самое большое количество строек.

Наиболее привлекательными и перспективными направлениями являются Киевское и Калужское, так как имеют значительное количество свободных неосвоенных территорий. По мнению многих экспертов, явно перегретой является и вся 30-ти километровая зона западной, юго-западной и северо-западной частей Подмосковья.

Однако эксперты отмечают увеличение предложения земель сельхозназначения наряду с сокращением предложений дачной земли и предложений частных лиц, снижением стоимости на земли под развитие производств и логистику, снижением предложений новых проектов коттеджного строительства и активизацией застройщиков, имеющих проекты в стадии завершения.