Инвестиции в ритме Gaudeamus

Казалось бы, что там заработаешь на студенческой общаге! Ан нет. За рубежом вложения в такую недвижимость — довольно прибыльное дело, привлекающее как частных, так и корпоративных инвесторов. Ее неоспоримые преимущества — высокий спрос и готовность родителей платить за проживание детей далеко вперед.

Как им «там»

«Студенческой» принято называть недорогую недвижимость в городах с популярными вузами. Это могут быть пансионы при школах и колледжах (Boarding school), хостелы при учебных заведениях (School hostels), общежития (Halls of residence), частные хостелы, частные квартиры или сервисные апартаменты. Но в любом случае это совсем не то, что мы представляем себе при воспоминании о советской общаге: крохотные комнатки, туалет в конце коридора, обшарпанные стены, тараканы. Сегодня за рубежом студентам предлагают трехразовое питание, уборку, пользование постирочной, компьютерной комнатой, библиотекой, комнатой для частных уроков, комнатой для музыкальных занятийкиосками со сладостями, домашний театр. Бывает, есть даже угол Play Station и кабинет для обработки и хранения документов, медсанчать, общая кухня, большой спортзал. Обеспечивается и безопасность — обычно камерами наблюдения и пропускной системой.

«Кое-где предусмотрен контроль со стороны «опекуна», которого предоставляет либо университет, либо управляющая компания общежития. Он посылает отчеты родителям», — рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar. Родители хотят быть уверены, что их дети находятся в комфортных условиях, и готовы платить вперед, а это гарантирует доходность и возврат инвестиций.

Кто и где

Студенческую недвижимость приобретают как непосредственно для проживания, так и для сдачи в аренду. «Нередко имеет место смешанный вариант, когда учащийся (чаще, конечно, родители) приобретает квартиру с тремя-четырьмя спальнями, одну из которых занимает сам, а остальные сдает, получая доход, который может направить, например, на погашение процентов по ипотечному кредиту», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. По наблюдениям Екатерины Тейн, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, в Европе наиболее востребованы такие объекты в Оксфорде и Кембридже, а также в окрестностях Барселоны. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, называет среди самых выгодных мест британские Манчестер и Лейчестер. Популярна и Германия, где высшее образование бесплатное, а общежития недороги и весьма доходны, отмечает С. Зингель. «В Европе лучше выбирать города, где при университетах нет общежитий, а студенты привыкли к комфортным и безопасным условиям», — советует И. Жарова-Райт. Россияне с некоторых пор покупают такие объекты не только в Европе, но и в США, а институциональным инвесторам интересны и предложения в наиболее динамично развивающихся странах Юго-Восточной Азии, в частности Сингапура.

Доходные места

Как говорит И. Индриксонс, в Великобритании порог входа на данный рынок составляет 60 тыс. фунтов, доходность — до 10%, исключая Лондон, где цены очень высоки: самый скромный объект стоит от 250 тыс. фунтов, а рентабельность — менее 5%. В Германии и Австрии, по утверждению эксперта, доход достигает 6%. Е. Тейн сообщает, что квартиру вблизи Оксфорда или Кембриджа можно купить за 120-140 тыс. фунтов, аренда принесет 6-7% годовых. «Финансовый кризис привел к повышению рентабельности студенческой недвижимости относительно ее стоимости: такое жилье дает примерно на 25% больше, чем стандартное — говорит С. Зингель. — Средняя доходность варьируется в разных странах и городах, минимум — около 5%, максимум — до 12%. При этом ликвидность — одна из самых высоких на рынке».

В Ливерпуле, который славится тремя университетами, инвестиции в размере 45 тыс. фунтов гарантированно принесут 8,3% в год, утверждает И. Жарова-Райт: «Предыдущий проект того же девелопера с доходностью 10% годовых разошелся среди инвесторов менее чем за три недели». Апартаменты рядом с университетом в Шеффилде стоят от 76,5 тыс. Квартира с одной спальней дает 6,26% в год, с четырьмя или пятью спальнями – 6,95%. В германском Вуппертале однокомнатные квартиры общей площадью от 22 кв. м рядом с университетом стоят 12-22 тыс., рентабельность — 8-9,5%, сообщает С. Зингель. В Сингапуре аренда в частном хостеле или общежитии стоит от 140 до 440 местных долларов, жилье от муниципалитета — 250 долларов за комнату или 1 тыс. за квартиру, в частном секторе — 1,4-4 тыс., сервисные апартаменты — 3-6 тыс.