Офисы класса С. Настал ли "звездный час"?

Сегодня на российском рынке аренды офисных площадей наиболее востребованы качественные помещения классов В+ и В.Тем не менее нельзя исключать, что с развитием кризиса и снижением платежеспособности многие компании более активно начнут переезжать в офисы класса С. Сегодня фраза "сокращение издержек" по праву могла бы занять второе место по популярности после слова "кризис". В сложившейся ситуации каждая компания старается минимизировать расходы. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании ФинессКо Дмитрий Донской поделился с нами своим видением на тему: станет ли кризис началом "звездного часа" для офисов класса С.

В условиях глобального финансового кризиса большинство компаний отказываются от лишних расходов. В частности, многие организации заявили о сокращении персонала. Какие еще шаги могут предпринять компании, чтобы минимизировать расходы и выжить в столь непростых финансовых условиях? Ответ напрашивается сам собой: переехать. А именно: сменить высококлассный бизнес-центр на "скромный" класс С. Такой переезд, казалось бы, отличный способ "урезать" лишние расходы. Однако, на мой взгляд не стоит ожидать, "великого переселения" - его пока не предвидится. Слишком уж фантастично будет выглядеть то, что компании в попытках сохранить свои средства повально начнут менять офисные пространства со всеми удобствами на офисы, в которых зачастую не предусмотрена даже система кондиционирования. Таким образом, о перераспределении спроса в пользу офисов класса С говорить пока рано.

В условиях нестабильной экономической ситуации спрос на офисные помещения класса А всё же сохраняется. Однако все больший интерес у арендаторов вызывают качественные помещения в бизнес-центрах классов В+ и В. В условиях развивающегося кризиса многие компании сегодня терпят убытки и поэтому не готовы платить высокие ставки аренды. Таким образом, можно уверенно говорить о возросшем спросе на помещения классов В+ и В", как результат переезда из класса А. В условиях кризиса скорее всего спрос на офисные помещения класса С останется почти на прежнем уровне. Это обусловлено рядом причин, которые попытаюсь кратко описать. На сегодняшний день офисы класса С составляют 25—30% от общего объема сдаваемых площадей. Большинство из них представляют собой здания бывших НИИ и административные помещения, адаптированные под офисную деятельность. Величина арендных ставок на подобные помещения соизмерима с величиной арендной ставки на офисы более высокого класса В-, а иногда и на офисы класса В, а отделка помещений, уровень сервиса, технические характеристики оставляют желать лучшего.

В настоящее время наибольшим спросом пользуются небольшие офисные помещения площадью от 50 до 250 кв. м, расположенные в Центральном административном округе между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, класс которых соответствует классам В+, В или В¬-". Разброс ставок на такие помещения очень велик — $300—800/кв. м в год (в зависимости от местоположения и состояния помещения). В последнее десятилетие девелоперы в Московском регионе предпочитали не осуществлять строительство зданий класса С, поскольку возведение некачественных объектов на дорогостоящей земле является экономически неэффективным. Зато такие объекты выгодно реконструировать. В последние годы наблюдался довольно высокий инвестиционный спрос на офисные объекты класса С. Подобные здания выгодно реконструировать в бизнес-центры класса В. Причем, учитывая отсутствие нового строительства в этом классе и активную реконструкцию существующих зданий, офисы класса С уже можно отнести к "не восполняемым ресурсам".

На российском рынке "имиджевой" составляющей всегда уделялось повышенное внимание. Переезд в офисное помещение более низкого класса мог негативно сказаться на репутации компании. Однако, сейчас участились случаи, когда крупные компании ставят финансовую экономию выше имиджа и репутации. Поэтому мнения о том, стали ли офисы класса С более востребованными среди арендаторов в настоящее время очень разнятся. Одни участники рынка говорят, что на сегодняшний день "переезд" в помещения класса С уже можно назвать массовым явлением, другие утверждают, что поменять бизнес-центр класса А или В на офис класса С решатся немногие компании. Но очевидно, что в условиях кризиса спрос на офисные помещения класса С увеличился. Тем более если объект имеет хорошую транспортную доступность, то арендаторы даже готовы самостоятельно проводить в нем ремонтные работы и всевозможные улучшения.