Саудовский «фьючерс»

После того как существенно подешевела недвижимость Дубая, международные инвесторы ищут «рынки будущего». Одним из таковых, по мнению экспертов, может стать Саудовская Аравия.

Новый Дубай

На саудовский рынок экспертов заставил обратить внимание тот факт, что дефицит жилья и демографический взрыв побудили местных девелоперов заняться строительством нескольких городов, где намечено разрешить приобретение недвижимости иностранцам. В связи с этим появилась возможность вложиться в одну из самых закрытых стран мира. По данным Intermark Savills, цена реализации плана — около $400 млрд. Один из четырех городов — King Abdullah Economic City неподалеку от Джидды, названный в честь главы государства, возводит компания Emaar Economic City — крупнейший дубайский застройщик, управляемый саудовским правительством. Проект намечено завершить к 2025 году, его стоимость составляет $27 млрд, площадь превысит площадь территории Брюсселя. Это первый город в Саудовской Аравии с правом свободного владения недвижимостью. Предполагается, что здесь поселятся 2 млн человек, появится 1 млн рабочих мест.

Согласно данным Международного валютного фонда, население Саудовской Аравии с 1986 года увеличилось более чем в два раза и составляет приблизительно 25,5 млн человек. При этом новые проекты были запущены после падения цен на недвижимость в других странах Персидского залива, включая ОАЭ. Наиболее перспективными покупателями, с точки зрения девелопера, являются представители среднего класса. Стоимость дома начинается от 400 тыс. риалов ($107 тыс.) и доходит до 1,3 млн.

Плюсы…

Причины инвестиционной привлекательности Саудовской Аравии кроются в ее макроэкономической стабильности. По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, в силу сравнительно невысокой зависимости от глобального рынка капитала местная макроэкономическая конъюнктура даже в условиях кризиса оставалась достаточно устойчивой, вследствие этого не наблюдалось заметной коррекции цен на недвижимость. «Кроме того, стоит отметить весьма высокий уровень внутреннего спроса, подкрепленного нормальной платежеспособностью. Демографическая ситуация остается позитивной: ежегодный прирост составляет около 2,5%, а к 2020 году, прогнозирует местное министерство экономики и планирования, население увеличится до 33 млн человек, что создает предпосылки для устойчивого восходящего ценового тренда», — конкретизирует эксперт. Как добавляет руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин, «эта страна обладает одной из самых здоровых и самобытных экономик в мире. Учитывая быстрый рост населения и приличный среднедушевой доход, можно предположить, что и без того значительный спрос на жилье будет долгосрочным». Более того, по словам эксперта, «закрытая» политика позволила рынку жилья Саудовской Аравии практически не заметить экономического кризиса. В открытом для инвестиций Дубае жилье подешевело почти в два раза, а в Саудовской Аравии только на 10%, и уже возобновился рост.

…и минусы

нако не все так просто. «Можно отметить ряд существенных рисков. Во-первых, достаточно очевидно, что нефть — залог успеха экономики, так как формирует большую часть доходов бюджета. Но подобная зависимость делает государство уязвимым от колебаний сырьевых цен», — говорит М. Клягин. И в целом инвестиционный климат, несмотря на последние реформы пока все еще трудно назвать комфортным. Согласно закону 2000 года, иностранцам разрешено приобретать недвижимость в королевстве (исключение составляют священные города Мекка и Медина). Тем не менее существует ряд ограничений, в том числе связанных с нормами традиционного исламского общества. Например, закон предписывает, что потенциальный покупатель из числа нерезидентов должен постоянно проживать в приобретенной для собственных нужд недвижимости. Кроме того, с целью предотвращения спекуляции запрещена продажа собственности в течение пяти лет со дня покупки. Для приобретения участка необходимо разрешение от Генерального управления инвестициями Саудовской Аравии. При этом стоимость реализуемого на данной земле проекта должна превышать 30 млн риалов. «Вложения в новые проекты тоже затруднены, поскольку иностранцы не имеют права открывать собственный бизнес самостоятельно, а только на паях с местными жителями. Для незамужних женщин возможностей покупки почти нет, поскольку въезд в страну возможен только с мужем», — добавляет А. Пыпин.

Местные особенности

Стоимость жилья в Саудовской Аравии достаточно высока. «Типовой дом недалеко от центра Эр-Рияда обойдется в $160 тыс. Цены медленно растут. Недвижимость покупают в основном граждане королевства — 99%. Для иностранцев процедура чрезвычайно сложна – они, как правило, снимают дома, причем в так называемых компаундах – на ограниченных территориях с собственной развитой инфраструктурой, где действуют более либеральные правила, чем указано в нормах шариата, и где могут проживать только приезжие из-за рубежа», — говорит А. Пыпин. По его словам, аренда в компаундах примерно в два раза дороже, чем в обычных районах, однако проживать вне подобных «резерваций» нерезидентам очень сложно. «Как покупатели наиболее активны граждане соседних арабских государств — Дубая, Бахрейна, Кувейта, Иордании, а также британцы. Наши соотечественники приобретают недвижимость крайне редко. Как правило, это семейные пары или одинокие мужчины из мусульманских регионов России, приехавшие для постоянного или долговременного проживания и изначально арендовавшие дом в компаунде», — говорит эксперт. По мнению генерального директора агентства «Служба недвижимости» Павла Карасева, россиянину жить в жестких условиях исламской страны будет очень сложно, несмотря на возможный инвестиционный рост объекта.