Ссудный день

Жилищные кооперативы, которым с появлением ипотечного кредитования предрекали скорую гибель, продолжают пользоваться популярностью у клиентов. В первую очередь благодаря незатейливой процедуре оформления ссуды и меньшим, по сравнению с ипотекой, отчислениям за пользование займом. Эксперты предупреждают, что принципы работы кооперативов напоминают пирамиду - последующий вкладчик платит за предыдущего. Руководителей кооперативов это нисколько не смущает. Более того, они строят планы потеснить на рынке ипотечные банки за счет более разнообразной линейки предложений.

Неформальные отношения.

Схема работы жилищных кооперативов примерно одинакова. Их участники, регулярно внося паевые взносы, должны накопить половину (в отдельных случаях 40% или 60%) стоимости квартиры. Как только требуемая сумма набрана, кооператив из собственных или заемных средств оплачивает разницу и покупает пайщику жилье.

Сегодня существует несколько разновидностей кооперативов: жилищные (ЖК), жилищно-накопительные (ЖНК), жилищно-строительные (ЖСК), потребительские ипотечные (ПИК) и потребительские общества (ПО). В работе каждой из форм есть свои нюансы. Например, жилищные, в отличие от жилищно-строительных кооперативов, не вправе самостоятельно выступать инвесторами строительства домов, они могут только покупать квартиры для своих пайщиков. Впрочем, ЖСК далеко не всегда пользуются преимуществом. "Кооперативу сложно получить площадку под строительство, - говорит председатель правления ПИК "Департамент народной ипотеки и строительства" Сергей Мухортов. - Поэтому зачастую ЖСК работают как обычные ЖК".

В Жилищно-накопительных кооперативах ограничен срок внесения второй половины паевого взноса: он не должен превышать более, чем в 1,5 раза период выплаты первых 50%.

ПИКи имеют возможность выдавать ипотечные кредиты, получая займы в банках. Пайщик, заплативший половину суммы, может оформить квартиру в собственность, однако жилье будет находиться в залоге у кооператива до момента погашения кредита.

Потребительские общества имеют право привлекать деньги на покупку не только квартир, но и других товаров народного потребления, например, автомобилей. Однако сегодня не существует законодательства, четко регулирующего их деятельность. К тому же потребителям больше привычна деятельность кооперативов, поэтому ПО не получили широкого распространения.

Членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет. При вступлении необходимо представить только один документ - паспорт. Справок о доходах, регистрации и других документов, а также поручительства третьих лиц не требуется. Заявку на вступление правление кооператива, состоящее обычно из главы и двух-трех заместителей, рассматривает в течение месяца и при положительном решении выпускает соответствующее распоряжение. Кооператив оставляет за собой право отказать в членстве. Так, С.Мухортов не принимает граждан, которые выплачивают банковский кредит.

"Если заемщик откажется платить, взыскание банка может быть обращено на его имущество, в том числе и "кооперативную" квартиру", - говорит он. Для проверки клиентов руководители кооперативов используют неформальные контакты с сотрудниками кредитных отделов банков, также стремятся выяснить степень платежеспособности пайщиков в ходе собеседований.

При положительном решении кооператив оговаривает с пайщиком параметры квартиры - площадь, местоположение, цену. Из примерной стоимости жилья и всех расходов на его покупку (комиссия риэлтору, налоги, оплата нотариального заверения и прочее) складывается так называемая ориентировочная стоимость недвижимости (ОСН).

На основании ОСН определяется размер единовременного вступительного взноса. По сути, это некая плата за возможность приобрести жилье по схеме кооператива. Ее размер зависит от выбранного пайщиком тарифного плана и составляет 3-7% от ОСН. Чем большую сумму он имеет на момент вступления, тем меньше размер его вступительного взноса. Так, по условиям одного из кооперативов при наличии 50% от стоимости квартиры размер вступительного первоначального платежа составляет 5% от ОСН. Если же имеется только четверть суммы, то размер взноса вырастает до 6% от ОСН.

Срок внесения вступительного взноса оговаривается еще при рассмотрении заявки пайщика. Обычно занимает от 10 дней до 1 месяца с момента выхода распоряжения о зачислении в кооператив.

Живая очередь.

Новоиспеченный пайщик встает в очередь на приобретение квартиры. Не обязательно, что он станет последним: место в списке зависит от срока, в течение которого он обязуется внести первые 50%. Позиция в очереди ежедневно корректируется. Способ как можно быстрее пробраться к началу очереди один: быстрее других платить ежемесячные платежи, которые складываются из паевых и членских взносов.

Формально нижний порог регулярных отчислений не ограничен, однако, если сумма будет очень маленькой, срок накопления растянется на долгие годы. Поэтому на практике пайщики по договоренности с правлением устанавливают минимум в размере от $100 до $500. Отчисление больших по объему платежей приветствуется.

Размер членских взносов (плата за нахождение в кооперативе) привязан к ОСН и составляет от 1 до 5% в год. Окончательная ставка зависит от условий накопления. "Чем больше пайщик внес и чем больше он готов ждать покупки квартиры после накопления 50% ОСН, тем меньше процент членского взноса", - говорит заместитель председателя "Центрального ипотечного кооператива" Евгений Тимофеев. К примеру, при первоначальном взносе 50-80% от ОСН и сроке ожидания 1-1,5 года пайщик размер членского взноса составит 1%, при взносе 40%,сроке ожидания 6-9 месяцев и рассрочке погашения ссуды 52-58 месяцев взнос составит 5%.

"Платежи нужно перечислять через банк на специальный счет кооператива, на котором хранятся все собранные деньги пайщиков. Расходоваться они могут только по целевому назначению", - напоминает директор по PR и рекламе группы компаний "Надежный дом" Евгения Просветова.

За задержки платежей участнику кооператива грозит штраф. Так, в ГК "Надежный дом" санкции установлены в размере 0,1% ОСН, которые пайщик должен выплатить в течение 30 дней "с момента нарушения". Исключить вкладчика из кооператива можно только на основании решения суда.

Томительное ожидание.

После того, как пайщик накопил первоначальную сумму (или внес ее сразу) кооператив предоставляет ему ссуду на покупку квартиры. Нужно иметь в виду, что к моменту накопления половины ОСН, реальная стоимость выбранной квартиры может вырасти. Тогда момент покупки для пайщика откладывается до тех пор, пока он, наконец, не соберет половину реальной стоимости жилья. Срок ожидания займа обычно не превышает 3-4 месяца, но в отдельных случаях может доходить и до 1,5-2 лет.

Кооператив не несет никакой ответственности за срыв сроков предоставления ссуды. "В этом случае мы говорим пайщику, что в течение определенного количества времени постараемся найти деньги, - говорит Е.Тимофеев. - У пайщика есть два варианта: ждать дальше либо выходить из кооператива".

Кооперативы предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке. На "первичке" жилье приобретается, как правило, в домах на стадии 70-80-процентной готовности. При этом в договоре предусматривается пункт о том, что пайщик не имеет права выйти из кооператива до ввода дома в эксплуатацию. "Кооператив предоставляет половину средств на квартиру, поэтому в равной с пайщиком степени делит риски недостроя", - поясняет С.Мухортов.

Отдельные ЖК покупают жилье и на более ранних стадиях, но, как заявляют их руководители, лишь у благонадежных организаций. Например, С.Мухортов работает с застройщиками, аккредитованными при департаменте инвестиционных программ строительства Москвы или компаниями, входящими в Московский строительный союз.

Кооперативное бесправие.

После покупки квартира оформляется на баланс кооператива, пайщик имеет право в ней поселиться и зарегистрироваться, но в собственность ее получит только после погашения ссуды. Размер ежемесячных платежей фиксируется и не меняется в процессе выплаты займа. Минимум платежей и соотношение между членскими и паевыми взносами остается прежним.

К этому добавляется еще одна статья расходов - страховка на случай повреждения квартиры (пожара, взрыва или стихийного бедствия), а также риска утраты права собственности (титульное страхование).

Квартиру пайщик страхует за свой счет в пользу кооператива, то есть при наступлении страхового случая деньги получает ЖК. Страховщиком может выступать та компания, с которой сотрудничает кооператив. В сумме страховой взнос составляет примерно 1% от той суммы, которую на данный момент пайщик должен кооперативу. Страховка начисляется раз в год, вносить ее можно разовым платежом или с разбивкой по месяцам.

По законодательству человек имеет право выйти из кооператива в любой момент. При этом ему в течение определенного срока, оговоренного в соглашении (обычно 2-3 месяца) должны вернуть паевые взносы (вступительный и членские достаются кооперативу). Но и здесь кооператив может задержать платежи, тогда остается ждать или обращаться в суд.

На тот случай, если выйти из дела одновременно захочет большое количество пайщиков, кооперативы включают в договор пункт, по которому ограничивают ежемесячные выплаты из паевого фонда отказникам, например 20 процентами. Обращение в суд в данном случае, утверждают руководители кооперативов, не поможет. По словам Е.Тимофеева, кооператив отвечает исключительно средствами паевого фонда, а не квартирами, поэтому для взыскания средств суд может наложить арест только на эти денежные средства.

Вместе с тем, юристы отмечают довольно большое число обращений граждан с жалобами на кооперативы. По словам председателя коллегии адвокатов бюро "Правовая защита" Артема Сидорова, чаще всего претензии связаны со срывом сроков покупки квартир и качеством приобретаемого жилья. "В этом нет ничего удивительного, - говорит он. - Ведь схема, предполагающая, что каждый последующий пайщик платит за предыдущего, в той или иной форме есть финансовая пирамида".

Эксперты отмечают, что цена использования кооперативных денег очевидно меньше стоимости ипотечных кредитов. Однако в отличие от кооператива банк, приняв решение о кредитовании, вряд ли будет задерживать платеж. Еще одно отличие обусловлено принципами работы каждого из этих институтов: при ипотеке за нарушение условий договора наказывают самого заемщика (штрафуют, а в скором времени будут делать пометку в кредитную историю), а в кооперативе от несвоевременных выплат по ссуде страдают все пайщики. Вместе с тем, кооперативы сами намерены активнее практиковать выдачу ипотечных кредитов, привлекая клиентов разнообразием предложений.