В 214-й - и не последний - раз о 214-м законе

Столичные власти не остались в стороне от усовершенствования пресловутого 214-го закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В частности, недавно вышло распоряжение главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, которое обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. На первый взгляд идея неплоха. Но так ли все хорошо на самом деле? Юрист М2 рассказывает, какие варианты покупки жилья в строящихся домах сегодня предлагает законодательство.

Суть идеи в следующем: если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. Такие меры должны предотвратить повторение ситуации с обманутыми дольщиками, когда дом не достраивался (или работы по нему даже не начинались), а деньги уходили к организатору проекта.

Направо пойдешь - на деньги попадешь

Теперь процесс покупки квартир выглядит следующим образом. На стадии строительства заключается договор инвестирования, а после его сдачи в эксплуатацию оформляются договоры, по которым люди получают право собственности на квартиры.

Таким образом, получается не один договор (будь то договор долевого участия или купли-продажи), а два, и не совсем понятно, как они связаны между собой. Складывается странное положение: по договору долевого участия в инвестировании граждане вкладывают деньги в возведение дома. После сдачи его в эксплуатацию с ними заключают договоры купли-продажи. Но поскольку дольщик вносит плату за квартиру один раз, необходимо разработать некий механизм, который позволит решить эту проблему. Предлагаются следующие варианты.

Первый вариант. С гражданином заключаются оба договора - инвестирования и купли-продажи. Первый из них предусматривает, что инвестор имеет право по окончании строительства дома потребовать в качестве компенсации своих вложений квартиру обусловленной площади. В договоре купли-продажи указывается конкретная квартира, которая передается покупателю, а также оговаривается, что в счет оплаты стоимости квартиры зачисляются средства, перечисленные по договору инвестирования.

Неизвестна реакция регистрирующих органов на такую взаимосвязанность договоров. Вполне реально, что при государственной регистрации договора купли-продажи придется представлять еще и копию договора инвестирования. Неясно, какие меры в этом случае защищают права граждан-инвесторов. Ведь они по-прежнему вносят деньги еще на стадии котлована, и все риски, связанные с недостроем, остаются.

Кроме того, поскольку конкретная квартира, которая в итоге достанется дольщику, определяется только после сдачи дома, некоторые покупатели рискуют получить совсем не то, что хотели изначально. Разумеется, в договоре инвестирования можно оговорить, что инвестор в обмен на предоставленные средства получает права требования на квартиру с указанием ее примерного метража и месторасположения (хотя бы этажа). Но тогда эта «новинка» будет повторением пройденного.