Весна-2010 на рынке новостроек: Лед тронулся?

2009 год заставил всех участников рынка первичной недвижимости застыть в ожидании счастливого «завтра». Что будет в нынешнем году? Новое падение или безудержный рост цен на квартиры?

Кризис: снизить цены – не значит найти покупателя!

Кризис заметно сказался на рынке новостроек. С одной стороны, строительство многих домов было просто «заморожено»: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во второй половине 2009 года число строящихся объектов в пределах МКАДа упало на 10% по сравнению с первым полугодием. С другой стороны, снизился спрос на квартиры в уже возведенных новостройках, и даже рекламные акции застройщиков и снижение цен на недвижимость не могли решить эту проблему. На рынке наступили «заморозки».

Ситуация, по мнению экспертов, вполне закономерная. Кризис не мог не сказаться на рынке первичной недвижимости. Рост безработицы всегда приводит к уменьшению доходов населения, а значит, и к снижению его покупательской способности. По данным Росстата, еще в январе 2010 года в стройных рядах безработных числилось 9,2% экономически активного населения страны. А когда нет работы, и будущее рисуется весьма туманно, квартирный вопрос отходит на второй план.

Не менее важно, что кризис коснулся и банковской сферы, ударив в первую очередь по сегменту кредитования. Банки почти перестали выдавать даже потребительские кредиты – что уж говорить об ипотеке. Ипотека была для многих покупателей чуть ли не панацеей – с приходом кризиса надежды рухнули, как карточный домик. В стабильном 2008 году было выдано ипотечных кредитов на 650 млрд руб., и эта цифра неуклонно росла, потому что потребители оценили преимущества ипотеки. Однако в 2009 году ипотечных кредитов было выдано уже всего только на 127 млрд рублей – т.е. с наступлением кризиса возможность приобретения квартиры с помощью ипотеки была для большинства покупателей фактически закрыта.

Таким образом, сразу две «больные темы» – безработица и невозможность получения ипотечного кредита «перекрыли кислород» развитию рынка недвижимости. В 2009 году объемы строительства жилья сократились на 15% по сравнению с 2008 годом, а цена квадратного метра в новостройке снизилась в среднем с 6 до 5,5 тысяч долларов.

Синдром отложенного спроса – инвесторы недовольны

Происходящее на кризисном рынке «первички» эксперты назвали «синдромом отложенного спроса». Перестали покупать квартиры даже те, кто по-прежнему мог их купить. И покупатели, и инвесторы стали надеяться на светлое «завтра». Если у конечного потребителя еще была мечта о падении цен в 2-3 раза (как обещали эксперты в ожидании дефолта), то инвесторы, не видя перспектив рынка, стали интересоваться только готовыми домами.

Прежде всего, в условиях экономической нестабильности строительство в любой момент может быть заморожено; во-вторых, зачем вкладывать деньги в то, на что у покупателей будут деньги только через несколько лет? Однако март 2010 года дает участникам рынка надежду на то, что синдром отложенного спроса скоро можно будет «излечить» - если не полностью, то хотя бы найти правильную таблетку.

Во власти обещаний

Весной начала восстанавливаться система ипотечного кредитования на рынке новостроек. Банки снижают процентные ставки и предлагают новые программы. Кроме того, правительство пытается решить проблему рефинансирования ипотеки. Премьер-министр Путин заявил о готовности государства поддержать ипотечное кредитование недорогого первичного жилья. 3 марта Совет Федерации одобрил поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", позволяющие банкам выпускать облигации со следующими параметрами: первоначальный взнос по ипотеке должен составлять до 20% от стоимости жилья, а ставка по кредиту – до 11% в рублях.

Вслед за этим ВЭБ утвердил программу поддержки ипотечного кредитования на 250 млрд рублей. Из этих денег 210 млрд рублей пойдет на выкуп у банков ипотечных облигаций и 40 млрд – в АИЖК. По мнению чиновников, эти меры увеличат число заемщиков чуть ли не вдвое – крупные инвесторы вернутся на рынок, и стройки «разморозятся».

Мнения экспертов об этой новости разошлись. Одни считают, что теперь, когда цены на жилье уже не будут падать, дешевая ипотека вызовет бурный рост стоимости квадратных метров в новостройках. Другие аналитики уверены, что вливания бюджетных денег не решат ситуацию, поскольку сохраняется большой разрыв между доходами населения и ценами на квартиры. С помощью облигаций государство пытается в условиях дефицита рефинансирующих организаций спасти рынок, возлагая на созданное правительством АИЖК задачу покрыть риски банков с помощью инвестиций. Однако выпуск ипотечных ценных бумаг для большинства банков по-прежнему экономически нецелесообразен.

Тем не менее, участники рынка ожидают некоторого оживления в этом году. Считается, что все начнется именно с «разморозки» рынка новостроек эконом-класса. Уже сейчас застройщики отмечают интерес покупателей к строящимся объектам, в то время как в период кризиса спросом пользовались только готовые дома. Продажа строящихся объектов даст застройщикам средства на новые проекты – и тогда, возможно, лед на рынке новостроек тронется.